COMUNICADO COVID19 XIX

MEDIDAS CONTENIDAS EN EL REAL DECRETO LEY 15/2020 EN RELACION A LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO PARA USO DISTINTO DE VIVIENDA. CRITICA. MODELO DE CARTA PARA DIRIGIRSE AL ARRENDADOR.

Como consecuencia de las medidas excepcionales adoptadas por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, muchas actividades económicas se han visto obligadas a suspender su actividad o a reducir drásticamente la misma.

En virtud de lo anterior, la falta de ingresos o la minoración de los mismos durante el periodo que dure el estado de alarma puede dar lugar a la incapacidad financiera de autónomos y pymes para hacer frente al cumplimiento, total o parcial, de sus obligaciones de pago de renta de locales en alquiler que pone en serio riesgo la continuidad de sus actividades.

A falta de acuerdo entre las partes, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos no prevé causa alguna de exclusión del pago de la renta por fuerza mayor o por declaración de estado de alarma u otras causas, salvo en lo referido en su artículo 26, relativo a la habitabilidad de la vivienda derivada de la ejecución de obras, que puede ser aplicable a los locales de negocio vía artículo 30 de esta Ley.

Asimismo, si se acude a la regulación del Código Civil referida a la fuerza mayor, tampoco ofrece una solución idónea porque no ajusta la distribución del riesgo entre las partes, aunque puede justificar la resolución contractual en los casos más graves.

Ante esta situación, el Real Decreto trata de ofrecer una respuesta, que entendemos, resulta tímida y poco efectiva.

Medidas para reducir los costes de pymes y autónomos

Partimos, obviamente de empresarios autónomos o pymes que hayan visto suspendida su actividad o, si no lo está, su facturación mensual se haya reducido en un 75%. Estos arrendatarios, en situación vulnerable, pueden encontrarse con dos escenarios:

  1. Si el arrendador es un “gran tenedor” de locales (Persona física o jurídica con más de 10 inmuebles urbanos o un inmueble con más de 1.500 m2 de superficie) o es la administración o una empresa publica, en este caso, la propuesta de MORATORIA que se haga DEBE SER ACEPTADA. Es  obligatoria y automática para el arrendador.

La MORATORIA, que habrá de comunicarse antes del día 22 de mayo de 2020, consistirá en una suspensión del pago de la renta durante el periodo de alarma, sus prorrogas y hasta 4 meses más desde que finalice el estado de alarma. La renta no pagada, una vez terminada la alarma, se prorrateará por meses durante un periodo máximo de 2 años, siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento.

Además, puede disponerse de la fianza para aplicarla al pago total o parcial de rentas, surgiendo el deber de reponer esa fianza en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato.

Esta moratoria y posibilidad de disponer de la fianza es de aceptación obligatoria para el arrendador “rico” o arrendador público (que sea administración o empresa pública).

  1. Si el arrendador no es un “gran tenedor”, como sucede en la inmensa mayoría de los casos, el Real Decreto, simplemente, establece que se podrá solicitar de la persona arrendadora el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta y que las partes pueden acordar disponer de la fianza para aplicarla al pago de rentas, sin perjuicio del deber de reponerla posteriormente. Pero no es obligatorio para el arrendador y por tanto, el arrendador puede rechazar esa propuesta.

Ante ese rechazo, ¿qué puede hacer el autónomo o PYME, si está en situación vulnerable y no se aviene a negociar su arrendador?

Desde ECOLEY proponemos el envío de un burofax, con el apercibimiento de la suspensión de facto, de la obligación en el pago de la rentas, con la finalidad de provocar un acuerdo o, en su caso, con la finalidad  de hacer valer esas suspensión instando una demanda en la que se solicitará que un Juzgado declare ajustado a derecho esa suspensión temporal, total o parcial, en el pago de la renta, con aplicación o no de la fianza al pago, con sustento en la aplicación de la clausula “rebus sic stantibus” y la aplicación analógica del artículo 30, en relación con el 26, ambos de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Facilitamos, a continuación, un modelo de burofax. Si no impera el sentido común y no se logra un acuerdo, quedamos a su disposición para actuar en la forma que más se ajuste a su situación personal.

Modelo de burofax:

Muy señores míos: En nombre de XXXXXXXX., me dirijo a uds, como arrendadores del local de negocio sito en la calle XXXXXX de XXXXXX en el contrato suscrito el pasado x de XXX de 20xx, a fin de proponerles  la suspensión de sus obligaciones, mientras dure el estado de alarma, con efectos desde el presente mes de abril de 2020 y hasta tanto no se levante la prohibición de prestar servicios de XXXX, que son los desarrollados por la sociedad arrendataria.

Con sustento en la aplicación de la denominada clausula “rebus sic stantibus”, y en una analógica aplicación del artículo 30 y 26 de la Ley de Arrendamientos urbanos, entendemos procede la aplicación de esa clausula de elaboración jurisprudencial, que posibilita suspender la obligación de pagar el precio del alquiler en este periodo de imposibilidad de uso del local.

No obstante, la buena relación existente entre las partes, es motivo suficiente para tratar de solucionar esta situación excepcional de la mejor forma posible para los intereses de todos. Y por ello, estamos abiertos a negociar una condonación, una moratoria, o cualquier otra propuesta que logremos convenir.

En cualquier caso, si su postura es exigir el cumplimiento, pese a la alteración extraordinaria de las circunstancias y a pesar de la desproporción exorbitante en las prestaciones, por esa imprevisible causa sobrevenida de la alarma, se le comunica que no se va a hacer pago de la renta de abril, ni de aquellas que venzan en el periodo de alama y/o suspensión de la actividad de enseñanza, recabando en su caso la tutela judicial que corresponda para que se reconozca este derecho.

Esperando se atienda a este intento de conciliación, aprovecho la ocasión, para saludarles atte.

Por último, recordar que en nuestra página web https://ecoleygranada.es/ le iremos informando de las novedades que se vayan produciendo en los diferentes ámbitos que puedan afectarles a nivel personal y profesional.

José Manuel Aguayo Pozo

jmaguayo@ecoleygranada.es

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